Kupiti ali ne kupiti? …. predvsem pa, kaj in kje kupiti?
Z dvigom najemnin, ki so se v zadnjem letu (2022/2023) v Dubaju skoraj podvojile, možnostjo pridobitve Zlatega vizuma in ponovnim razmahom nepremičninske aktivnosti, ki na trg pošiljajo veliko novih in tudi cenovno dostopnih nepremičnin, je skušnjava po naložbi, ne glede na to, ali gre za zasebno uporabo ali kot naložbo, pogosto zelo močna.
Po drugi strani pa vemo, da je tudi Dubaj, tako kot tudi vsi ostali nepremičninski trgi, zelo nihajoč, na katerem lahko določeni nepremičnini v nekaj letih cena občutno pade, pravtako pa se lahko zaradi določenih dogodkov tudi zelo hitro stabilizira, oz.konkretno in nadpovprečno dvigne. Izkušnje mednarodnih kupcev in vlagateljev ravno zaradi teh zadnjih besed določajo in poganjajo to industrijo na visok mednarodni nivo, kjer se lahko s posebnimi tehnikami in prijemi ustvarjajo zelo visoki dobički.
Čeprav je za odločitev, ali je danes pravi čas, ali ne, potrebno upoštevati vrsto pomembnih in nepogrešljivih dejavnikov, vam bomo poskušali proces predstaviti na čimbolj transparenten in razumen način, ter tako pomagati razjasniti vse morebitne dvome.
Za začetek: Najprej je potrebno poiskati in ugotoviti razliko med posameznimi tipi prisotnih nepremičnin, različnimi okrožji, na katerih se nahajajo, ter različnimi razvijalci nepremičninskih projektov (gradbinci po domače).
Bistveno je razumeti, ali želite kupiti že obstoječo-zgrajeno nepremičnino (On-plan), ali morda raje nepremičnino v izgradnji (Off-plan). Ugotovite, ali želite naložbeno nepremičnino, ali nepremičnino za občasno bivanje, ter ali jo želite kupiti kot fizična oseba, ali kot namensko ustanovljeni Off-shore poslovni subjekt, na katerega lahko »naložite« neomejeno število nepremičnin.
Nato, ali želite stanovanje v nebotičniku, nekoliko odmaknjeno od morja, ali tik ob plaži, morda s pogledom na znamenite stavbe kot so Burj Khalifa, ali podobno; oziroma, ali raje želite hišo-vilo v predmestju, v varovanem kompleksu vil, nekoliko oddaljenim od morja, vendar obdan z zelenjem, parki in golf igrišči; oziroma, ali v končni opciji želite nekoliko bolj »evropsko« cono, stanovanja v nižjih vila-blokih, ki je locirana nekje med prej navedenimi? Variant je veliko in vsaka ima svoje specifike.
Različne soseske, ter različne stanovanjske tipologije vključujejo tudi različne obratovalne stroške nepremičnine: če na primer v Sloveniji preverjamo, ali je ogrevanje skupno ali lastno, v Dubaju preverjamo, ali je klimatizacija skupna, ali lastna.
Tisti, ki se odločijo za nakup zaradi naložbe, bodo morda raje izbrali rešitev, pri kateri se hlajenje obračuna neposredno na računu za elektriko, ali pa obračunana neposredno najemniku od operaterja lokalnega hladilnega sistema t.i.: »district cooler«
Razliko pri stroških etažne lastnine se meri tudi glede na lokacijo, ter glede na različne dodatne storitve na in v objektu (npr.bazeni, savne, otroška in športna igrišča, parki…). Vsi ti dejavniki lahko močno vplivajo tudi na vrednost same nepremičnine, pravtako na vrednost vplivajo različni standardi gradnje, ki so jih, ali jih uporabljajo gradbinci, ter starost nepremičnine. V Dubaju velja več nivojev standardov gradnje, ki jih v Sloveniji morda ne uporabljamo in prav zato je izbor gradbinca, ter razvijalca nepremičninskega projekta zelo pomembna. Nepoznavalca velikokrat naložba dolgoročno negativno preseneti, ko ugotovi, da je kupil nekaj, kar se mu je predstavljalo kot nadstandard, dobil pa je povprečno, ali podpovprečno zgrajen objekt. Hiše in zgradbe so pogosto zgrajene prehitro, z materiali, ki niso vedno posebej trpežni, ter z zaključki in sistemi, ki v nekaterih primerih morda potrebujejo poseg ali vzdrževanje že po nekaj letih. Toplo priporočamo, da se glede tega pred naložbo posvetujete z nami.
Poleg tega mora biti kupec, ki nepremičnino kupuje zaradi naložbe, odločen, kako jo želi tržiti: če je namen kratkoročno oddajanje, mora biti fokus lokacije temu primeren, torej v bližini najpomembnejše infrastrukture, metroja, nakupovalnega središča, ter seveda čimbliže morja. Če pa je namen dolgoročno oddajanje, kjer so potencialni najemniki v glavnem družine, ali posamezniki, zaposleni pri različnih multinacionalkah, je smiselno izbirati okrožja, ki so namenjeno temu. Kot smo že velikokrat napisali v naših publikacijah in našem Priročniku za nepremičninske naložbe, se povprečni donosi v Dubaju gibljejo med 7, pa tja do 15 (včasih tudi več) odstotkov.
Poglavitna izbira vam najustreznejše nepremičnine je tista med »On-plan«, torej že zgrajeno, ter »Off-plan«, kar pomeni v izgradnji. Nakup nove, še nezgrajene nepremičnine je lahko zelo dobičkonosna in dobra opcija, še posebej, če se želite čimprej vseliti, ali postaviti nepremičnino na najemniški trg, vendar moramo biti vedno pozorni na vse pogodbene klavzule, saj so zamude pri izgradnji skoraj vedno prisotne, kot kupec pa ponavadi nimate nikakršnih pravic po t.i. penalih, ali odškodninah. To je ena od lastnosti dobrega, povprečnega ali slabega gradbinca. Predvsem v preteklosti je bilo veliko slabih izkušenj, vedno pa je škodo utrpel kupec-vlagatelj. Mi, v Emirati.si dajemo tej točki vedno veliko pozornost.
Pomembno je poudariti, da je do danes zakonodajalec implementiral vrsto zakonov in predpisov, namenjenih zaščiti vlagatelja, ki zagotavljajo varnost, tako pravno, kot finančno.
Kot kupec bodite vedno pozorni na izbor nepremičninskega posrednika, ali svetovalca, ki vam bo nenehno stal ob strani, saj je vedno dovolj in preveč takih, ki se jim zelo »mudi« s sklepanjem nepremičninskih poslov zaradi lastne provizije in zaslužka.
Ena od pomembnih varovalk, ki jih je dubajska vlada uvedla v preteklih letih, je tudi predpogodba SPA (Sale and Purchase Agreement). Ta dokument pomeni, da se nepremičnina takoj rezervira v DLD (Dubai Land Department) sistemu, torej zemljiško-knjižnem uradu, na ime novega lastnika, čeprav lastništvo do končne kupoprodajne pogodbe ostaja v lasti gradbinca. Ta pomemben dokument preprečuje, da bi se varščine za nepremičnino pobirale več kupcem hkrati, kot se je to dogajalo v preteklosti.
Naslednja temeljna zaščita, ki jo je zakonodajalec uvedel do investitorjev z zakonom iz leta 2007, je ta, da se vsa nakazila (ter obroki) za novogradnje nakazujejo na t.i. »Escrow account«, fiduciarni račun, ki mora biti posebej zato naveden tudi na vseh marketinških katalogih, brošurah, ter na vseh pogodbah. Escrow account je pod nadzorom DLD in do njega nima dostopa nihče, razen kupec, pod določenimi pogoji.
Tudi v tem primeru je izbira gradbinca zelo pomembna. Obstajajo gradbinci, ki imajo dolgo kvalitetno in verodostojno zgodovino, ki so vredni zaupanja in s katerimi se lahko tudi pogajamo za morebitne zamike plačil naših obrokov. So pa tudi posamezna podjetja, ki so zelo toga-nefleksibilna, s katerimi naša organizacija ne sodeluje. Kot lahko ugotovite, postavljamo izbor gradbenega podjetja večkrat na prvo mesto.
Preverimo na kratko še stroške, ki se pojavljajo ob nakupu nepremičnine v Dubaju, ter na kratko postopek nakupa. Ta podatek je zelo pomemben, saj se večina oglasov različnih nepremičninskih agencij in posameznikov, temu podatku, da bi sam oglas deloval bolj mikaven, izogne.
- Kupec vedno plača davek na prenos nepremičnine, ki znaša 4% in se plačuje neposredno državni instituciji DLD (Dubai Land Department). Izjemoma in pod določenimi pogoji pri novogradnjah ta davek bodisi delno, ali v celoti pokrije gradbinec. To je sicer bolj slučaj, kot pravilo.
- Kupec plača tudi stroške nepremičninske ali svetovalne agencije, ki pa se lahko razlikuje glede na vrsto posla.
- Približno 1.100 € je pristojbina za pisarno urada (Trustee office fee)
- Približno 150 € so administrativni stroški DLD
- Med 1.500 in 1.800 € so stroški posebne agencije, ki skrbi za prenose lastništva (Conveyance fee)
Prvi korak pri postopku nakupa je registracija dokumenta MOU (Memorandum of Understanding), kar lahko interpretiramo kot predpogodba. V primeru bančnega posojila, bo nato banka pooblastila uradnega cenilca, ki bo tudi realno ocenil vrednost nepremičnine s končno ponudbo.
Ko bodo sprejeti vsi pogoji, bo potrebno poskrbeti še za dokument NOC (No Objection Certificate), tudi za potrebe bančnega posojila.
Sledi vpis v zemljiško knjigo in lastniške listine, ter prevzem ključev.
S tem ste uradno postali lastnik svoje nepremičnine v Dubaju, s katero lahko prosto razpolagate. Kljub temu vam v končni fazi svetujemo, da po pridobitvi lastninske listine poskrbite tudi za testament, oziroma oporoko.
Zaključujemo s poglavjem davkov. Davki na nepremičnine, na donose, ter na apreciacijo (povišanje vrednosti) v Dubaju ne obstajajo.
V kolikor kupujete nepremičnino kot fizična oseba, ste po zakonu dolžni dajatve plačevati v državi vašega stalnega bivanja. Predlagamo, da se glede tega temeljito posvetujete z vašim izbranim davčnim svetovalcem.
V kolikor ustanovite namensko podjetje v Dubaju, na katerega so, ali bodo pisane vaše aktualne, ali bodoče nepremičnine, ki ste jih kupili za namene ustvarjanja donosa, zaenkrat pravtako ne plačujete nobenih davkov. Da bi dobili popoln in celovit vpogled nad celotni proces, vas lepo vabimo, da nas obiščete.
Cene nepremičnin v Dubaju: Kaj prinaša astronomska rast?