Postopek prodaje novogradnje (Off-plan)

Obseg prodaje nepremičninskega projekta

Tokratni članek bomo posvetili načinu in celotni logistiki ob lansiranju prodaje določenega nepremičninskega projekta. Običajno je to stolpnica (nebotičnik) na določeni lokaciji, ali pa kolekcija hiš (vil) v določenem okrožju, ter na določeni mikrolokaciji tega okrožja. Ko omenjamo lansiranje projekta hiš (vile), to ponavadi pomeni med 100 in 200 enotami hkrati.

In kakšen je pravzaprav postopek začetka prodaje nepremičninskega projekta, ter kako naj se obnaša kupec, oziroma njegova pooblaščena oseba v tem specifičnem primeru, ko je govora o Dubaju, o mednarodnem tržišču, ter o količinah in načinu prodaje, ki so za naše razmere nekonvencionalne? Torej postopek, ko ni v ponudbi vila blok z 6-imi, ali morda 30-imi stanovanji, kot je to v navadi pri nas, temveč stolpnica, v kateri je lahko 200, 300, ali 500 stanovanj…..

Aktivnosti razvijalca nepremičninskega projekta

Razvijalec nepremičninskega projekta (recimo mu »gradbinec«) najprej prične s počasnim in zelo premišljenim »segrevanjem marketinških motorjev« na mednarodni ravni in sicer na način, da najprej preko osebnih kontaktov in medijev (e-mail, WhatsApp,…..) obvesti vse njihove obstoječe stranke in potencialne vlagatelje, vse lokalne in mednarodne nepremičninske agente in različne agencije, ki z gradbincem že sodelujejo. Zaradi mednarodnega trga, še posebej, ko govorimo o prvovrstni lokaciji stavbe, kot je to naprimer Dubai Marina, JBR, ali morda Downtown, so najatraktivnejše nepremičnine razprodane v zelo kratkem času.

Kako poteka načrt in razpored prodaje? Lahko bi rekli »zelo prebrisano«, saj gradbinec nikoli ne ponudi trgu celotne zgradbe, še posebej pa ne kateregakoli stanovanja, ali enote. Najprej gredo na trg samo določena nadstropja (predstavljajmo si nebotičnih z 30 nadstropji). Le ta se v prvi fazi ponudijo strateškim vlagateljem, z večjimi naložbenimi budgeti, ki so pripravljeni kupiti (vsaj) celo’ nadstropje, ali več nadstropij hkrati. Tudi mikrolokacije (nadstropja, pogledi) so v tem primeru skrbno izbrani. Te enote gradbinec umakne iz svoje redne bodoče ponudbe in tako niso dosegljive nikomur drugemu. Ravno iz tega razloga je še danes moč najti stanovanje v znani Burj Khalifi, ki pa je po desetih letih na voljo komurkoli, torej tudi individualnemu kupcu.

Ponudba nepremičninskih enot

Po določenem času gradbinec ponudi trgu tudi ostale enote (nadstropja), vendar nikakor ne vseh še razpoložljivih. To je čas, ko na svoj račun pridejo manjši individualni vlagatelji, naprimer kupci enega ali dveh stanovanj. Najboljše enote, torej visoke etaže in vrhunski pogledi, se prodajo praktično takoj. Hitrost odločitve je v tem primeru ključna in lahko pomeni bistveno razliko pri donosu, oziroma morebitnemu zaslužku pri kasnejši prodaji (Flipping transakcije-oglejte si razlago v našem Naložbenem priročniku!). Našim vlagateljem vedno svetujemo, da se za naložbo, v kolikor izpolnjuje vsa naša naložbena pravila in tudi ta si lahko preberete v našem Priročniku, odločijo hitro, saj včasih pomeni iz danes na jutri, že izgubljeno priložnost. Kako torej ukrepati, če ste odločeni? Kopija veljavnega potnega lista bo v prvi fazi dovolj, nakar bomo poskušali nepremičnino rezervirati. Včasih nad eno enoto bdi 5 kupcev istočasno in prioriteto ima tisti, ki prvi plača rezervacijo. Rezervacija je lahko tudi »samo« 5.000 eur, nakar stečejo nadaljnji postopki nakupa. Vedno poudarjamo, da se vsa plačila brezpogojno vršijo izključno na za to namenjene fiduciarne račune (Escrow account), ki jih gradbinec zaupa eni od finančnih institucij in so pod nadzorom države. Gradbinec do zaključka gradnje nima do teh (vaših) sredstev nikakršnih pristojnosti. In kakšno nepremičnino naj nekdo kupi? Katero nadstropje, kako veliko, kakšen pogled….? O tem bomo pisali prihodnjič…..